Thuế cho thuê tài sản từ 01/01/2026: Cách tính, ví dụ và lưu ý quan trọng cho doanh nghiệp

1. Thuế cho thuê tài sản từ 01/01/2026 áp dụng như thế nào?

Từ ngày 01/01/2026, hoạt động cho thuê tài sản như:

• Cho thuê nhà, xưởng, kho

• Cho thuê mặt bằng kinh doanh

• Cho thuê xe, máy móc, thiết bị

được áp dụng ngưỡng doanh thu mới để xác định nghĩa vụ thuế.

Quy định này áp dụng cho cả:

• Cá nhân cho thuê tài sản trực tiếp

• Doanh nghiệp thuê tài sản của cá nhân

Việc hiểu đúng cách tính thuế giúp:

• Cá nhân tránh kê khai sai, thiếu thuế

• Doanh nghiệp tránh bị loại chi phí thuê khi quyết toán

2. Nguyên tắc tính thuế cho thuê tài sản

Việc xác định nghĩa vụ thuế căn cứ vào tổng doanh thu cho thuê trong năm.

Trường hợp 1: Doanh thu ≤ 500 triệu đồng/năm

Cá nhân cho thuê tài sản:

• ❌ Không phải nộp thuế GTGT

• ❌ Không phải nộp thuế TNCN

• ❌ Không nộp lệ phí môn bài (đã bãi bỏ từ 01/01/2026)

👉 Tuy nhiên, vẫn phải đăng ký hoạt động cho thuê với cơ quan thuế.

Trường hợp 2: Doanh thu > 500 triệu đồng/năm

Cá nhân cho thuê tài sản phải nộp:

• Thuế GTGT: 5% trên toàn bộ doanh thu

• Thuế TNCN: 5% chỉ tính trên phần doanh thu vượt 500 triệu

Đây là điểm mới rất dễ nhầm, nhiều người vẫn tính TNCN trên toàn bộ doanh thu → sai.

3. Ví dụ minh họa cách tính thuế cho thuê tài sản

Cá nhân cho thuê 2 căn nhà, tổng doanh thu năm là 900 triệu đồng.

Cách tính thuế:

• Thuế GTGT:
  900 × 5% = 45 triệu đồng

• Thuế TNCN:
  (900 – 500) × 5% = 20 triệu đồng

👉 Tổng thuế phải nộp: 65 triệu đồng

4. Hồ sơ và đăng ký cho thuê tài sản

Để việc kê khai và hạch toán chi phí hợp lệ, hồ sơ tối thiểu cần có gồm:

• Hợp đồng thuê tài sản
  (ghi rõ giá thuê, thời hạn, bên chịu thuế)

• Giấy tờ chứng minh quyền sở hữu tài sản

• CCCD của cá nhân cho thuê

• Chứng từ thanh toán không dùng tiền mặt
  (bắt buộc với khoản từ 5 triệu đồng trở lên)

Lưu ý quan trọng

• Cá nhân bắt buộc phải đăng ký cho thuê tài sản, kể cả chưa đến mức nộp thuế

• Có đăng ký thì mới được kê khai và nộp thuế khi phát sinh

5. Doanh nghiệp thuê tài sản của cá nhân: Cần đặc biệt lưu ý

Đây là điểm sai phổ biến nhất khiến doanh nghiệp bị loại chi phí.

Trường hợp 1: Cá nhân tự kê khai – tự nộp thuế

Doanh nghiệp cần:

• Lưu chứng từ nộp thuế của cá nhân

• Lập Bảng kê 01/TNDN

• Chi phí thuê tài sản được chấp nhận

Trường hợp 2: Doanh nghiệp kê khai và nộp thuế thay

Điều kiện bắt buộc:

• Phải ghi rõ trong hợp đồng thuê

• Thuế nộp thay được tính vào chi phí

• ❌ Không lập Bảng kê 01/TNDN

⚠️ Rất nhiều doanh nghiệp làm sai phần này →
👉 Bị loại cả chi phí thuê lẫn phần thuế đã nộp thay